1. Le cadre légal général en France

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Le changement d’usage est régi par les articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Dans certaines communes, un logement initialement destiné à l’habitation ne peut être exploité en location meublée de courte durée sans autorisation préalable, lorsque cette activité a pour effet de modifier l’usage du bien.

Les communes concernées sont notamment :

• Les communes de plus de 200 000 habitants

• Les communes situées en zone dite « tendue »

• Les communes ayant instauré une réglementation spécifique par délibération

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2. Résidence principale

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Un logement constitue une résidence principale lorsqu’il est occupé au moins 8 mois par an par son occupant.

Dans ce cas :

• La location meublée de courte durée est autorisée dans la limite de 120 nuits par an

• Une déclaration préalable en mairie est généralement requise

• Aucun changement d’usage n’est exigé tant que cette limite n’est pas dépassée

Cette limite peut toutefois être adaptée par certaines communes.

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3. Résidence secondaire et logements d’investissement

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Lorsqu’un logement n’est pas occupé à titre de résidence principale, son exploitation en location meublée de courte durée peut, selon les communes, être soumise à :

• Une autorisation préalable

• Des conditions spécifiques fixées localement

• Une obligation de maintien de l’usage d’habitation

L’appréciation du changement d’usage ne repose pas uniquement sur la durée de location, mais sur l’affectation principale du logement et les modalités concrètes de son occupation.

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4. La compensation

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Dans certaines communes, l’autorisation de changement d’usage peut être assortie d’une obligation de compensation.

La compensation vise à préserver le parc de logements destinés à l’habitation et peut prendre la forme :

• De la création d’un logement à usage d’habitation

• De la transformation de locaux non résidentiels

• Ou de dispositifs équivalents définis par la collectivité

Les modalités, ratios et périmètres de compensation sont fixés par les communes et peuvent varier fortement d’un territoire à l’autre.

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5. Focus sur la Côte d’Azur

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La Côte d’Azur est caractérisée par une forte tension immobilière et une attractivité touristique élevée.

À ce titre, de nombreuses communes ont mis en place :

• Des régimes d’autorisation renforcés

• Des conditions strictes en matière de changement d’usage

• Des dispositifs de contrôle spécifiques

Chaque projet doit donc être analysé au cas par cas, en tenant compte des règles locales applicables.

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6. Le cadre applicable à Nice

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La Ville de Nice a instauré une réglementation stricte en matière de location meublée de courte durée, afin de préserver l’équilibre entre activité touristique et logement à l’année.

Selon la situation du logement, son usage et les modalités d’exploitation envisagées, une autorisation spécifique peut être requise, notamment lorsque l’activité de location entraîne une modification de l’usage du bien.

Les règles applicables, les conditions et les obligations éventuelles relèvent exclusivement de la compétence de la collectivité.

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7. Importance d’une analyse préalable

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Les règles relatives à la location meublée de courte durée évoluent régulièrement et varient d’une commune à l’autre.

Avant toute mise en location ou acquisition, il est indispensable de :

• Vérifier la qualification juridique du logement

• Analyser les règles locales applicables

• Se rapprocher des services compétents ou de professionnels spécialisés

Toute décision doit être prise sur la base d’une analyse personnalisée, afin de sécuriser juridiquement le projet et d’éviter tout risque de non-conformité.

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Les informations présentées ont un caractère général et ne constituent ni un conseil juridique, ni une prise de position engageant leur auteur. La réglementation applicable dépend de la situation propre à chaque bien et des décisions des collectivités locales.